Haus zum kauf

Die erste Phase: Was brauchst du wirklich?

Bevor du überhaupt anfängst, durch Immobilienportale zu klicken, nimm dir Zeit für eine ehrliche Bestandsaufnahme. Viele kaufen sich ein Haus, das sie sich eigentlich nicht leisten können oder das nicht zu ihrem Lebensstil passt. Das Fundament für einen erfolgreichen Hauskauf ist Klarheit über deine Bedürfnisse und dein Budget.

Deine Bedürfnisse definieren

Überlege genau, was dein neues Zuhause bieten muss. Ist die Nähe zur Arbeit wichtig, oder brauchst du eine gute Anbindung für die Kinder zur Schule? Wie viele Zimmer brauchst du heute, und wie sieht es in fünf Jahren aus? Ein kleines Häuschen im Grünen klingt romantisch, aber wenn du dreimal pro Woche pendeln musst, wird es schnell frustrierend. Schreibe eine Liste mit „Muss“-Kriterien und eine mit „Wunsch“-Kriterien. So erkennst du schnell, welche Angebote du direkt aussortieren kannst, wenn sie nicht mindestens die Hälfte deiner „Muss“-Liste erfüllen.

Dein Budget festlegen – der wichtigste Schritt beim Haus zum Kauf

Hier wird es konkret. Viele machen den Fehler, nur den Kaufpreis des Hauses zu betrachten. Aber ein Hauskauf ist teurer als nur der Preis auf dem Schild. Du brauchst eine realistische Vorstellung davon, was du dir leisten kannst, und zwar inklusive aller Nebenkosten. Diese Nebenkosten sind oft ein böses Erwachen für Erstkäufer.

Zu den Kaufnebenkosten gehören:

• Die Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zahlst du zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

• Die Notarkosten: Diese liegen oft zwischen 1,5 % und 2 % des Preises für die Beurkundung des Kaufvertrags.

• Die Maklerprovision: Wenn ein Makler involviert ist, teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten oft, aber das kann variieren.

Addiere diese Posten zum Kaufpreis. Wenn das Haus 300.000 Euro kostet und du 10 % Nebenkosten hast, musst du insgesamt 330.000 Euro stemmen können. Plane außerdem Puffer für erste Reparaturen oder Renovierungen ein, die sofort anfallen könnten.

Die Finanzierung sichern, bevor die Suche beginnt

Dies ist der Punkt, an dem viele zögern, aber ich sage dir: Lass dich nicht auf eine Besichtigung ein, ohne zu wissen, was die Bank dir geben würde. Eine Finanzierungszusage gibt dir beim Verhandeln eine starke Position.

VIDEO: Der teuerste Fehler beim Immobilien-Kauf!

Vertiefende Links

Erweitere dein Verständnis von Haus zum kauf mit diesen sorgfältig ausgewählten Lesestücken.

• Haus kaufen: Häuser & Hauskauf bei ImmoScout24

• Haus kaufen in Deutschland – 126.071 Angebote | immowelt

Das Gespräch mit der Bank suchen

Geh zu deiner Hausbank oder sprich mit einem unabhängigen Finanzierungsberater. Der Berater hilft dir, verschiedene Angebote zu vergleichen. Du erklärst ihm deine Einkommenssituation, deine Ersparnisse und wie viel Eigenkapital du einbringen kannst. Eigenkapital ist wichtig, um die Zinsen niedrig zu halten. Experten empfehlen oft, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu decken.

Der Berater erstellt dir eine sogenannte Finanzierungsbestätigung. Das zeigt dem Verkäufer oder dem Makler: Diese Person ist ernsthaft und kann den Kauf auch bezahlen. Das ist Gold wert, besonders wenn du ein attraktives Haus zum Kauf in einer gefragten Lage besichtigst.

Die Suche und Besichtigungen meistern

Jetzt beginnt der spannende Teil: das Stöbern und Besichtigen von Häusern zum Kauf. Bleib dabei realistisch und strukturiert.

Der Blick hinter die Fassade

Beim Besichtigen siehst du oft nur die polierte Oberfläche. Deine Aufgabe ist es, die echten Kosten und Mängel zu erkennen. Nimm dir Zeit. Schau nicht nur, wie die Küche aussieht, sondern achte auf die Substanz des Gebäudes.

Konzentriere dich auf diese kritischen Punkte:

• Das Dach: Wie alt ist die Dacheindeckung? Gibt es sichtbare Schäden oder Moosbefall? Ein neues Dach kostet schnell Zehntausende Euro.

• Die Heizungsanlage: Welches Baujahr hat sie? Ist es noch Öl oder Gas? Oder ist sie bereits auf eine moderne Wärmepumpe umgestellt? Das beeinflusst deine laufenden Kosten stark.

• Feuchtigkeit und Schimmel: Achte in Kellern, hinter Möbeln oder an Außenwänden auf dunkle Flecken oder muffigen Geruch. Feuchtigkeit ist der größte Feind jedes Hauses.

• Die Fenster: Sind es noch alte Holzfenster mit Einfachverglasung oder schon moderne Isolierglasfenster?

Wenn du dir unsicher bist, nimm jemanden mit, der sich auskennt, zum Beispiel einen erfahrenen Freund oder gleich beim zweiten Termin einen Bausachverständigen. Das kostet zwar etwas, aber es bewahrt dich vor einem späteren, teuren Fehler beim Kauf deines Wunschhauses.

Die Lage bewerten

Die Lage ist das Einzige, was du an einem Haus nicht ändern kannst. Unterschätze diesen Punkt nicht, wenn du ein Haus zum Kauf ansiehst. Ein gut renoviertes Haus in schlechter Lage ist oft weniger wertsteigernd als ein sanierungsbedürftiges Haus in Top-Lage.

Prüfe die Infrastruktur rundherum:

• Wie sind die Nachbarn? Sind es junge Familien oder ältere Rentner? Passt das zu dir?

• Wie ist die Verkehrsanbindung? Ist die Straße sehr laut?

• Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Kindergärten in der Nähe?

Kaufpreis verhandeln und der Vertrag

Du hast dein Traumhaus gefunden, die Finanzierung steht. Jetzt kommt der Verhandlungsteil. Wenn du deine Hausaufgaben gemacht hast – also die nötigen Reparaturen kennst – kannst du den Preis besser ansetzen.

Die Preisverhandlung

Verhandle immer sachlich. Zeige dem Verkäufer die Mängel auf, die du gefunden hast, und begründe deine Preisreduzierung damit. Beispiel: „Das Haus gefällt mir sehr gut, aber ich sehe, dass die Heizung bald ersetzt werden muss, was mich 15.000 Euro kosten wird. Ich würde dir daher vorschlagen, den Preis um diesen Betrag zu reduzieren.“ Du forderst nicht nur, du begründest. Sei bereit, fair zu sein. Wenn der Markt gerade sehr angespannt ist, sind große Sprünge beim Preis oft unrealistisch.

Der Notartermin und der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist das Dokument, das alles regelt. Du bekommst ihn vom Notar meist schon einige Tage vor dem Termin zugeschickt. Lies ihn in Ruhe durch, am besten mit einer Tasse Tee am Abend. Wenn dir etwas unklar ist – und das ist dein gutes Recht –, frage beim Notar nach, bevor du unterschreibst. Der Notar ist neutral und muss dir alles erklären.

Achte besonders auf:

• Die genaue Beschreibung des Grundstücks und des Hauses.

• Regelungen zur Übergabe (Wann bekommst du die Schlüssel?).

• Details zur Haftung für Mängel. Beim Kauf eines älteren Hauses steht oft „gekauft wie gesehen“ im Vertrag, was bedeutet, dass du für versteckte Mängel, die du bei gründlicher Prüfung nicht hättest entdecken können, nur schwer Ersatz fordern kannst. Deshalb ist die gründliche Prüfung vorab so wichtig.

Wenn alle Fragen geklärt sind, unterschreibst du. Mit deiner Unterschrift ist der Kauf rechtlich bindend. Nun gehört das Haus dir!

Häufig gestellte fragen

was ist eigenkapital beim haus kaufen

Eigenkapital ist Geld, das du besitzt und nicht von der Bank leihen musst. Das umfasst Ersparnisse, Bausparverträge oder eventuelle Zuschüsse. Banken sehen es gern, wenn du mindestens die Nebenkosten wie Steuern und Notar aus eigener Tasche bezahlen kannst.

wie lange dauert ein haus kauf typischerweise

Von der ersten Finanzierungsanfrage bis zur Schlüsselübergabe vergehen oft drei bis sechs Monate. Die Dauer hängt stark davon ab, wie schnell du eine Finanzierungszusage bekommst und wie schnell der Notartermin angesetzt werden kann.

sollte ich einen makler beauftragen beim suchen

Du musst keinen Makler beauftragen, wenn du selbst ein Haus zum Kauf finden möchtest. Ein Makler kann dir aber helfen, weil er Zugang zu Angeboten hat, die noch nicht öffentlich inseriert sind. Er nimmt dir auch viel Papierkram ab, kostet aber eine Provision.