Mehrfamilienhaus kaufen | SKD Immobilie

Warum ein Mehrfamilienhaus die richtige Entscheidung sein kann

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses, oft auch als Zinshaus bezeichnet, unterscheidet sich fundamental vom Kauf der eigenen vier Wände. Beim eigenen Haus bist du für alle Kosten zuständig. Beim Mehrfamilienhaus teilst du diese Last auf mehrere Mieter auf. Das ist der große Reiz: Du generierst Mieteinnahmen. Diese Einnahmen können deine Kosten decken, dir einen Überschuss bringen und dienen als hervorragender Inflationsschutz. Viele Menschen suchen heute gezielt nach Mehrfamilienhäusern, um ihre finanzielle Unabhängigkeit Stück für Stück zu erhöhen.

Der Unterschied zwischen Rendite und Selbstnutzung

Bevor du loslegst, musst du dir über dein Ziel im Klaren sein. Möchtest du das Haus komplett vermieten, um eine monatliche Rendite zu erzielen? Oder planst du, eine Wohnung selbst zu beziehen und die anderen zu vermieten? Letzteres nennen Experten „Self-Use“. Das kann steuerlich interessant sein und gibt dir eine sichere Wohnsituation. Wenn du komplett vermietest, konzentrierst du dich rein auf die Zahlen, die Kalkulation und die Verwaltung. Beide Wege sind legitim, aber sie erfordern unterschiedliche Strategien beim Kaufen und Finanzieren eines Mehrfamilienhauses.

Der Weg zum Traumhaus: Die Vorbereitung ist alles

Bevor du überhaupt Immobilienanzeigen anschaust, musst du wissen, was du dir leisten kannst und was du suchst. Das ist der trockenste, aber wichtigste Teil der Vorbereitung für deinen Kauf eines Mehrfamilienhauses.

VIDEO: So bewerte ich Mehrfamilienhuser [Profi-Investor Martin Groszewski]

1. Die Finanzielle Grundlage schaffen

Banken schauen zuerst auf dein Eigenkapital und deine Bonität. Für ein Mehrfamilienhaus brauchst du meist mehr Eigenkapital als für eine kleine Eigentumswohnung. Rechne realistisch: Finanzinstitute erwarten oft, dass du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlst. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklerprovision. Diese Kosten liegen je nach Bundesland zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Setz dich mit deiner Bank in Verbindung, lange bevor du eine konkrete Immobilie im Auge hast. Frage nach einer Finanzierungsbestätigung. Das gibt dir Sicherheit und zeigt Verkäufern, dass du ein ernsthafter Käufer bist, wenn du ein Mehrfamilienhaus in Betracht ziehst.

Interessante Links

Für einen umfassenden Blick auf Mehrfamilienhaus kaufen, konsultiere diese ausgewählten Quellen.

• Mehrfamilienhaus kaufen in Deutschland – ImmoScout24

• Mehrfamilienhaus kaufen – VON POLL IMMOBILIEN

2. Die Strategie: Wo und Was kaufen?

Wo soll dein Objekt stehen? In der Großstadt sind die Kaufpreise hoch, aber die Mieten oft auch. Auf dem Land ist es günstiger, aber die Nachfrage nach Mietwohnungen ist vielleicht geringer. Überlege, welche Lagen zu deinem Anlagehorizont passen. Suchst du nach einer Immobilie mit Potenzial zur Wertsteigerung (Stichwort: aufstrebende Vororte) oder nach einem stabilen Bestandsobjekt mit sofortiger, hoher Mietrendite?

Wenn du nach Objekten suchst, achte auf folgende Merkmale:

• Zustand der Bausubstanz (Dach, Fassade, Keller).

• Alter und Zustand der Leitungen (Wasser, Elektrik).

• Energieeffizienz (wichtig wegen zukünftiger Energiekosten und Mieterwünsche).

• Aktuelle Mieteinnahmen und Mieterstruktur.

Die Due Diligence: Gründliche Prüfung vor dem Kauf

Wenn du eine vielversprechende Immobilie gefunden hast, beginnt die intensive Prüfungsphase. Das ist der Moment, in dem du dich von der emotionalen Verliebtheit in die Zahlen lösen und wirklich prüfen musst. Du kaufst nicht nur Wände, du kaufst einen laufenden Betrieb.

3. Die Vermietungssituation verstehen

Du musst wissen, wie die aktuellen Mieten sind. Sind sie ortsüblich oder deutlich darunter (Mieterhöhungspotenzial)? Oder sind sie schon am oberen Limit, was künftige Mieterhöhungen schwierig macht? Lass dir die Mietverträge zeigen. Prüfe, ob alle Mieter ihre Miete pünktlich zahlen.

Ein Dokument, das du unbedingt anforderst, ist die sogenannte „Mietsoll-Ist-Aufstellung“. Dieses Dokument zeigt dir, was theoretisch eingenommen werden müsste (Soll) und was tatsächlich eingenommen wird (Ist). Große Unterschiede können auf Probleme hinweisen, etwa Mietausfälle oder leerstehende Einheiten.

4. Der Blick in die Unterlagen

Als angehender Eigentümer eines Mehrfamilienhauses übernimmst du die Rechte und Pflichten. Daher sind diese Dokumente entscheidend:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen (falls es eine Teilungserklärung gibt): Hier stehen Sanierungsentscheidungen der Vergangenheit.

• Baupläne und Genehmigungen: Sind alle Umbauten legal?

• Wartungsverträge: Wer kümmert sich um Heizung, Aufzug oder Garten?

• Energieausweis: Er ist gesetzlich vorgeschrieben und gibt Aufschluss über die laufenden Heizkosten.

Wenn du dich unsicher fühlst, ist das der Punkt, an dem du einen unabhängigen Experten hinzuziehen solltest. Ein Bausachverständiger schaut sich die Substanz an. Ein Steuerberater hilft dir bei der korrekten buchhalterischen Erfassung der Mieteinnahmen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Kapitalanlage.

Die Verhandlung und der Kaufabschluss

Nach der Prüfung weißt du, ob das Objekt den Preis wert ist. Jetzt geht es ans Verhandeln.

5. Die realistische Preisbildung

Viele Verkäufer nennen einen Wunschpreis, der Verhandlungsspielraum lässt. Dein Angebot sollte auf deinen Zahlen basieren, nicht auf Emotionen. Wenn die Immobilie hohe Instandhaltungskosten in den nächsten fünf Jahren erfordert (z.B. neues Dach), ziehe diese Kosten von deinem maximalen Kaufpreis ab. Das ist dein Puffer.

Sei fair, aber bestimmt. Wenn du Finanzierungszusagen hast und bereit bist, schnell zu unterschreiben, hast du oft bessere Karten. Zeige dem Verkäufer, dass du die Immobilie ernst nimmst und schnell abschließen kannst. Dein Traumhaus wartet auf dich, finde es und sichere es dir hier: Immobilien kaufen: Ihr Traumhaus finden und sichern.

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6. Der Notartermin

Der Kaufvertrag wird beim Notar aufgesetzt. Lies ihn dir sorgfältig durch, bevor du ihn unterschreibst. Lass dir schwierige Passagen erklären. Besonders wichtig sind die Regelungen zur Übergabe und die Übernahme bestehender Mietverträge. Wichtig: Du kaufst das Haus, wie es ist, inklusive aller Mängel, die du bei sorgfältiger Prüfung hättest entdecken können (Stichwort: „gekauft wie gesehen“).

Die Zeit nach dem Kauf: Vom Eigentümer zum Verwalter

Gratulation, du besitzt jetzt ein Mehrfamilienhaus! Jetzt beginnt die eigentliche Arbeit als Vermieter. Deine erste Aufgabe ist die Kommunikation mit den neuen Mietern.

7. Die Kommunikation mit den Mietern

Stelle dich persönlich vor. Sei freundlich, aber professionell. Kläre, wer Ansprechpartner für Reparaturen ist. Wenn du Sanierungen planst, informiere die Mieter frühzeitig und transparent über Termine und mögliche Unannehmlichkeiten. Ein gutes Verhältnis zu deinen Mietern ist Gold wert. Sie zahlen deine Finanzierung ab, sei ihnen gegenüber respektvoll.

8. Laufendes Management und Rücklagen bilden

Vergiss nicht die Rücklagen. Selbst wenn das Haus in gutem Zustand ist, fallen irgendwann Reparaturen an. Das Dach muss erneuert werden, die Heizung geht kaputt. Lege monatlich einen Betrag pro Quadratmeter oder pro Einheit zurück. Diese Instandhaltungsrücklage ist deine Versicherung gegen unvorhergesehene Kosten und sorgt dafür, dass dein Mehrfamilienhaus langfristig gesund bleibt und du immer zahlungsfähig bist, wenn größere Reparaturen anstehen.

Häufig gestellte fragen

wie viel eigenkapital brauche ich wirklich?

Als Faustregel solltest du mindestens die gesamten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Gerichtskosten) plus einen kleinen Puffer für erste Reparaturen aus Eigenmitteln zahlen können. Das sind oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Für das reine Darlehen musst du nicht immer Eigenkapital mitbringen, aber mehr Eigenkapital verbessert deine Kreditkonditionen massiv.

lohnt sich ein mehrfamilienhaus auch bei hohen zinsen?

Hohe Zinsen verteuern die Finanzierung, das stimmt. Dennoch kann sich der Kauf lohnen, wenn die aktuelle Mieteinnahme (Mietrendite) hoch genug ist, um die gestiegenen Zinsbelastungen und die laufenden Kosten zu decken und bestenfalls noch einen positiven Cashflow zu generieren. Manchmal sind Verkäufer bei hohem Zinsniveau bereit, preislich nachzugeben, was einen Teil des Zinsnachteils ausgleicht.

was mache ich, wenn ich keine mieter finde?

Leerstand frisst dein Geld. Wenn du ein Mehrfamilienhaus kaufst, das teilweise leer steht, musst du sofort einen realistischen Plan haben, wie du die freien Wohnungen vermietest. Überprüfe die Mietpreise in der Umgebung. Manchmal hilft eine kleine Renovierung oder die Investition in eine neue Einbauküche, um schnell solvente Nachmieter zu finden. Eine Immobilie muss immer attraktiv bleiben, um Leerstand zu vermeiden.