Wohn und geschäftshäuser kaufen

Warum ein Wohn- und Geschäftshaus kaufen? Die doppelte Chance

Viele Menschen, die erstmals in Immobilien investieren oder ihr Portfolio erweitern wollen, stehen vor der Wahl: Reines Wohnen oder doch lieber Gewerbe dazu? Das Wohn- und Geschäftshaus bietet hier eine attraktive Brücke. Du kaufst nicht nur Wohnungen, die relativ stabile Mieteinnahmen bringen, sondern auch eine Ladenfläche, ein Büro oder eine Praxis im Erdgeschoss. Das ist oft der Punkt, der den Unterschied macht.

Stabilität durch Diversifikation

Stell dir vor, du besitzt ein reines Mietshaus. Fällt ein Mieter aus, hast du 100 Prozent Einnahmeausfall in dieser Einheit. Bei einem Wohn- und Geschäftshaus verteilst du das Risiko. Wenn die kleine Bäckerei im Erdgeschoss umziehen muss, läuft die Miete aus den Wohnungen darüber weiter. Diese Diversifikation macht das Investment widerstandsfähiger gegen wirtschaftliche Schwankungen. Du suchst nach einer soliden Anlage, die nicht nur dein Altersvorsorgepolster stärkt, sondern auch aktiv Erträge generiert? Dann ist dieser Gebäudetyp oft die richtige Antwort beim Wohn und geschäftshäuser kaufen.

VIDEO: Fr Immobilienfchse! Gebudeensemble bestehend aus 2 Wohn- und Geschftshuser in prominenter Lage

Lage, Lage, Lage – anders betrachtet

Bei reinen Wohnimmobilien ist die Anbindung an Schulen und Parks wichtig. Bei gemischt genutzten Objekten kommt die Frequenz und Sichtbarkeit hinzu. Gewerbliche Mieter brauchen Laufkundschaft oder eine gute Erreichbarkeit für ihre Kunden. Das bedeutet, die besten Lagen für diese Objekte sind oft zentraler, belebter und damit tendenziell wertstabiler. Du solltest genau prüfen, welche Art von Gewerbe sich in der Nachbarschaft etabliert hat und ob dein potenzielles Objekt diese Bedürfnisse erfüllt.

Der Weg zur passenden Immobilie: Was du prüfen musst

Der Kaufprozess selbst kann komplex wirken, besonders wenn du zwei unterschiedliche Mietrechtsformen managen musst. Gehen wir die wichtigsten Schritte durch, damit du besser vorbereitet bist, wenn du dein Wohn und geschäftshaus finanzieren und schließlich erwerben willst.

Nützliche Quellen

Hier sind einige informative Links speziell zu Wohn und geschäftshäuser kaufen.

• Engel & Völkers Commercial Düsseldorf Wohn- und Geschäftshäuser

1. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung: Zahlen lügen nicht

Bevor du dich emotional in ein Objekt verliebst, brauchst du einen klaren Blick auf die Zahlen. Das ist der wichtigste Schritt. Du musst herausfinden, ob die Immobilie dir einen positiven Cashflow nach Abzug aller Kosten liefert. Hier sind die wichtigen Posten, die du unbedingt berücksichtigen musst:

• Ist-Mieteinnahmen: Was nehmen die aktuellen Mieter ein (separat für Wohn- und Gewerbeteil)?

• Soll-Mieteinnahmen: Was könntest du realistisch erzielen, wenn du leerstehende Flächen neu vermietest? Recherchiere die ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnraum und die Gewerbemieten in der Gegend.

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – diese Kosten sind nicht unerheblich und müssen sofort mit einkalkuliert werden.

• Laufende Kosten: Instandhaltungsrücklage (wichtig!), Verwaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer.

Nimm dir Zeit für diese Kalkulation. Ein Objekt, das nur knapp die Kosten deckt, ist ein Risiko, kein Investment. Du willst Sicherheit beim Wohn und geschäftshaus kaufen, und die beginnt mit einer konservativen Schätzung.

2. Der Zustand des Objekts: Das Kleingedruckte unter dem Putz

Gerade ältere Wohn- und Geschäftshäuser haben oft eine längere Geschichte. Die Technik und Bausubstanz sind entscheidend für deine zukünftige Auslastung. Ein undichtes Dach oder eine veraltete Heizungsanlage fressen schnell deine potenziellen Gewinne auf.

• Dach und Fassade: Wann wurden sie zuletzt saniert? Gibt es Feuchtigkeitsprobleme?

• Gewerbeflächen: Achte auf die Deckenhöhe, die Belüftung und die Zugänglichkeit. Ein kleiner Friseursalon hat andere Ansprüche als ein Lagerraum.

• Getrennte Zähler: Sind die Energieverbräuche für Wohnen und Gewerbe getrennt abrechenbar? Das ist oft ein großer Vorteil in der Nebenkostenabrechnung.

Zögere nicht, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Das kostet Geld, spart dir aber im Zweifel enorme Summen und gibt dir eine Verhandlungsgrundlage beim Wohn und geschäftshaus erwerben.

3. Die Mieterstruktur verstehen

Du kaufst nicht nur Stein und Mörtel, du kaufst auch bestehende Verträge. Die Art der Mieter beeinflusst deine zukünftige Arbeit erheblich. Gewerbemietverträge unterscheiden sich stark von Wohnraummietverträgen.

Gewerbemietverträge sind oft flexibler, aber auch komplexer. Sie werden häufiger über längere Zeiträume abgeschlossen, bieten aber dem Vermieter oft weniger Schutz bei Zahlungsverzug. Du musst dich fragen: Stehen wichtige Gewerbemietverträge bald zur Verlängerung an? Sind die gewerblichen Mieter etabliert und zahlungskräftig? Ein langer, etablierter Gewerbemietvertrag kann ein riesiger Pluspunkt sein, solange die Miete marktüblich ist. Wenn du dich mit der Verwaltung von Gewerbemietrecht nicht auskennst, plane unbedingt Kosten für eine professionelle Hausverwaltung ein.

Finanzierung: So sprichst du mit der Bank über dein Vorhaben

Die Bank betrachtet ein Wohn- und Geschäftshaus anders als eine reine Eigentumswohnung. Sie sieht hier ein gewerbliches Element. Das bedeutet, du brauchst eine überzeugende Darlegung deiner Einnahmen und des Gewerbepotenzials.

Der Unterschied zur reinen Wohnimmobilienfinanzierung

Wenn du ein Objekt kaufst, das zur Hälfte oder mehr gewerblich genutzt wird, kann es sein, dass die Bank strengere Anforderungen an dein Eigenkapital stellt. Sie bewertet das Objekt stärker nach seiner Ertragskraft (Ertragswertverfahren) und weniger nur nach dem Vergleichswert.

Sei darauf vorbereitet, der Bank detaillierte Unterlagen über die aktuellen Mietverträge und eine realistische Prognose über die zukünftige Auslastung zu präsentieren. Wenn du vorhast, die Gewerbefläche selbst zu nutzen – zum Beispiel deine eigene Praxis dort einzurichten – verschiebt sich die Betrachtung oft hin zu einer gemischten Nutzung, was eigene Regeln hat. Kläre das frühzeitig mit deinem Finanzierungsberater ab, wenn du ein Wohn und geschäftshaus kaufen und selbst nutzen möchtest.

Eigenkapitalpuffer ist dein bester Freund

Auch wenn du vielleicht einen Teil der Kaufnebenkosten durch einen zusätzlichen Kredit decken könntest, ist es ratsam, einen ordentlichen Puffer zu haben. Bei gemischt genutzten Immobilien können Instandhaltungen teurer sein, weil beispielsweise Schaufensterfronten oder spezielle Lüftungssysteme im Gewerbeteil warten müssen. Ein Puffer gibt dir Ruhe, falls der Gewerbemieter kurzfristig auszieht und du Zeit brauchst, eine adäquate Nachfolge zu finden.

Verwaltung: Der Spagat zwischen zwei Welten

Du entscheidest, ob du alles selbst machst oder einen Profi beauftragst. Viele Erstkäufer unterschätzen den Zeitaufwand, besonders wenn sie sich mit gewerblichen Mietern auseinandersetzen müssen. Selbst wenn du eine Verwaltung engagierst, musst du die Grundzüge kennen.

Gewerbemietrecht vs. Wohnraummietrecht

Das ist der Knackpunkt. Im Wohnraummietrecht sind die Rechte der Mieter stark geschützt (Kündigungsschutz, Mieterhöhungen). Im Gewerbemietrecht sind die Vertragsparteien weitgehend frei in der Gestaltung ihrer Vereinbarungen. Das bedeutet für dich:

• Flexibilität bei Mietanpassungen: Du kannst oft flexiblere Staffelmieten oder Indexmieten vereinbaren.

• Kürzere Kündigungsfristen: Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind oft kürzer, was schnelle Wechsel ermöglicht – gut oder schlecht, je nach Perspektive.

• Betriebskosten: Bei Gewerbe ist es üblich, dass Mieter einen sehr hohen Anteil oder sogar alle Betriebskosten direkt tragen (Nettokaltmiete plus Nebenkosten).

Wenn du planst, dich intensiv mit den Eigenheiten des Wohn und geschäftshaus vermieten zu beschäftigen, lese dich in die Grundlagen des Gewerbemietrechts ein. Das erspart dir teure Fehler.

Häufig gestellte fragen

lohnt sich ein älteres wohn und geschäftshaus überhaupt?

Ältere Objekte haben oft eine Top-Lage, die heute neu nicht mehr erschwinglich wäre. Sie können sich lohnen, wenn du bereit bist, Substanzmängel zu beheben und die Energieeffizienz zu verbessern. Prüfe die anstehenden Sanierungskosten sehr genau gegen die möglichen Mehreinnahmen durch eine Modernisierung der Mieten.

wie hoch muss mein eigenkapital für so ein objekt sein?

Es gibt keine feste Regel, aber Banken verlangen meistens mehr Eigenkapital als beim reinen Wohnen. Plane mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Puffer von 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme ein. Je besser die Bonität der aktuellen Mieter, desto eher bist du im Vorteil.

muss ich als besitzer von wohn und geschäftshäusern ein gewerbe anmelden?

Das ist eine steuerliche Frage, die du unbedingt mit deinem Steuerberater klären musst. Solange du nur verwaltest und vermietest, gilt dies oft noch als private Vermögensverwaltung. Überschreitest du bestimmte Schwellenwerte oder nutzt du Flächen selbst, kann das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit annehmen. Das hat weitreichende Folgen für deine Buchführung und Besteuerung.